Петербургский рынок складской недвижимости накрыло строительным бумом - но потребители не успевают за темпом
За первые шесть месяцев 2026 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ввели в эксплуатацию 455 тысяч квадратных метров складских площадей - вдвое больше, чем за тот же период прошлого года. Цифра впечатляет. Проблема в том, что спрос за этим разгоном не угнался.
Стройка рвёт рекорды, но покупатели не спешат
Главным движком роста стала схема build-to-suit - строительство под конкретного заказчика. На неё пришлось 58% всего введённого объёма. Флагманы волны - логистический комплекс М10 «Красный Бор» на 119 тыс. кв. м и распределительный центр Ozon в парке «Ориентир Янино» сопоставимого масштаба. Оба объекта строились под конкретного арендатора, то есть ещё до выхода на рынок были фактически закрыты.
Свободный же рынок прибавил куда скромнее. Совокупный спрос вырос всего на 10%, остановившись на отметке 121 тыс. кв. м. Это немного - особенно на фоне того, сколько новых площадей вышло в открытую продажу и аренду. Разрыв между предложением и реальным поглощением стал принципиальным.
Вакантность растёт, ставки падают
Разрыв между предложением и спросом немедленно отразился на ключевых показателях рынка. Уровень вакантности подрос на три процентных пункта. Средние арендные ставки просели на 9%. Это заметное движение для рынка, который ещё недавно диктовал условия арендаторам, а не наоборот.
Отдельная история - субаренда. Этот сегмент уже занимает 28% всех свободных лотов, и предлагается он по откровенно демпинговым ставкам: 10-11 тысяч рублей за квадратный метр в год. Для сравнения, рыночная аренда в аналогичных объектах обходится заметно дороже. Такой ценовой навес создаёт давление на весь рынок, вынуждая собственников корректировать условия.
Самым активным потребителем складских площадей выступают логистические операторы - на них пришлось 61% всех сделок, что на 41 процентный пункт больше прошлогоднего показателя. Впрочем, даже их повышенный аппетит не перекрывает объём нового предложения.
Что дальше: новые метры идут, ставки продолжат скользить
До конца года рынок получит ещё один крупный удар по предложению. В индустриальном парке «Ломоносовский» планируется сдать 240 тысяч квадратных метров в формате Light Industrial - компактных производственно-складских блоков, набирающих популярность среди малого и среднего бизнеса. По прогнозам аналитиков Commonwealth Partnership, общий ввод во втором полугодии превысит прошлогодние значения ещё на 10-15%.
Ожидать разворота не стоит. Спрос останется умеренным, доля пустующих помещений продолжит расти, а арендные ставки будут плавно скользить вниз. Рынок явно вошёл в фазу перенасыщения - и застройщикам, делавшим ставку на спекулятивные проекты, предстоит это почувствовать в полной мере.